Resolução CVM 200 revogou a vedação genérica que impedia Fundos de Investimento Imobiliário de constituir ônus reais sobre imóveis, permitindo que o regulamento de uma classe exclusiva autorize o gestor a prestar fiança, aval, aceite ou coobrigação, e a constituir ônus real sobre bens do fundo, para garantir obrigações do próprio cotista
Os Fundos de Investimento Imobiliário passaram a contar com maior flexibilidade para constituir garantias sobre os imóveis de suas carteiras após uma alteração promovida pela Resolução CVM 200. A mudança no Anexo Normativo III da Resolução CVM 175 revogou a vedação que impedia genericamente a constituição de ônus reais sobre esses ativos e permite que classes exclusivas, destinadas a um único cotista ou a um grupo restrito de investidores com interesse comum, adotem estruturas de garantia antes não disponíveis para esse tipo de veículo.
Vedação genérica cedeu espaço a flexibilização restrita a classes exclusivas
Rodrigo Balassiano, diretor da ID CTVM, explica que a redação original do Anexo Normativo III vedava, de forma ampla e sem distinção entre perfis de fundo, que um FII constituísse ônus real sobre imóveis integrantes de sua carteira, regra pensada para proteger o patrimônio do fundo e, por consequência, a posição de cotistas que não têm qualquer relação direta com a obrigação que eventualmente motivaria a prestação dessa garantia. Com a Resolução CVM 200, essa vedação deixou de ser absoluta: o regulamento de uma classe exclusiva pode agora prever que o gestor preste fiança, aval, aceite ou coobrigação, e constitua ônus real sobre bens do fundo, desde que a finalidade seja garantir obrigação assumida pelo próprio cotista daquela classe.
“A distinção central dessa flexibilização está no fato de ela ficar restrita a classes exclusivas, estrutura em que existe um único cotista ou um conjunto fechado de investidores que compartilham entre si o mesmo interesse econômico. Nesse cenário, a prestação de uma garantia que recai sobre o patrimônio do fundo para assegurar uma obrigação do próprio cotista não cria o risco de transferência de ônus para terceiros alheios à decisão, o que justifica uma regra diferente da que se aplica a um FII com base pulverizada de investidores”, avalia o executivo.
Base pulverizada de cotistas segue sob a vedação original
Rodrigo Balassiano destaca que, para fundos com classes de cotas destinadas ao público em geral ou a uma base mais ampla de investidores qualificados, a vedação original permanece em vigor, já que, nesses casos, a constituição de ônus real sobre um imóvel da carteira para garantir obrigação de um único cotista criaria uma assimetria inaceitável entre quem se beneficia da garantia e quem, sem qualquer relação com a obrigação garantida, passaria a correr o risco de uma eventual execução daquele bem. Para o diretor, essa distinção preserva a lógica histórica de proteção que sempre orientou a regulação de FIIs, ao mesmo tempo em que reconhece que uma classe exclusiva opera sob uma dinâmica de interesses mais alinhada entre gestor e cotista.
A ID CTVM, que atua como administradora fiduciária de Fundos de Investimento Imobiliário com diferentes perfis de base de cotistas, incorpora essa distinção à análise prévia de regulamentos que preveem esse tipo de estrutura de garantia, verificando com atenção se a classe efetivamente se enquadra como exclusiva antes de validar qualquer previsão regulamentar que autorize a prestação de fiança, aval ou a constituição de ônus real sobre os imóveis da carteira.
Informe mensal passa a exigir detalhamento de garantias e ônus constituídos
Rodrigo Balassiano pondera que a Resolução CVM 200 não se limitou a autorizar essa nova possibilidade: também incluiu, no suplemento específico do informe mensal de FIIs, campos próprios para o reporte de provisões relacionadas a garantias prestadas e do valor de ônus reais efetivamente constituídos sobre bens da carteira. Para o diretor, essa exigência de reporte estruturado funciona como contrapartida direta da flexibilização, permitindo que a própria CVM e os cotistas de uma classe exclusiva acompanhem, de forma padronizada, a extensão das garantias assumidas pelo fundo em um determinado momento.
Segundo Rodrigo Balassiano, administradores fiduciários responsáveis por classes exclusivas que já operam ou pretendem operar com esse tipo de garantia precisam adaptar seus processos de controladoria para capturar corretamente essas informações a cada período de reporte, de forma que o informe mensal reflita com precisão o nível de exposição a garantias assumido pela estrutura.
Governança do gestor ganha peso na decisão de prestar a garantia
Rodrigo Balassiano avalia que essa nova possibilidade transfere parte relevante da responsabilidade de avaliação de risco para o próprio gestor da classe exclusiva, que passa a decidir, dentro dos limites do regulamento, quando efetivamente faz sentido comprometer um imóvel da carteira para garantir uma obrigação do cotista, análise que exige ponderar o benefício financeiro buscado pelo cotista contra o risco de uma eventual execução daquele bem específico.
Para o diretor, essa decisão tende a ser mais frequente em estruturas de FII voltadas a grandes investidores institucionais com necessidades específicas de alavancagem ou de garantia cruzada entre diferentes veículos de um mesmo grupo econômico, cenário em que a classe exclusiva funciona como instrumento de planejamento patrimonial sob medida, e não apenas como veículo de investimento imobiliário tradicional.
Perspectivas para a estruturação de classes exclusivas de FII
Com o mercado brasileiro de fundos imobiliários ampliando o uso de classes exclusivas para atender demandas específicas de grandes investidores, a tendência é que a possibilidade de prestar garantias sobre bens da carteira se torne um elemento relevante na escolha entre estruturar uma operação como FII exclusivo ou recorrer a outros veículos de investimento imobiliário disponíveis no mercado. Rodrigo Balassiano avalia que administradores fiduciários capazes de operar com segurança essa nova camada de complexidade regulatória tendem a se posicionar de forma vantajosa diante desse movimento, em uma indústria na qual a ID CTVM já reúne mais de R$ 50 bilhões sob administração e custódia, com presença relevante em estruturas imobiliárias de diferentes perfis.
Sobre a ID CTVM
A ID CTVM é uma instituição especializada em infraestrutura para o mercado de capitais, com serviços de administração fiduciária, custódia, escrituração, controladoria e distribuição de fundos de investimento. Fundada em 2020, a companhia reúne atualmente mais de 550 fundos administrados e mais de R$ 50 bilhões sob administração e custódia, com presença relevante em estruturas como FIDCs, FIPs e FIIs. Combinando tecnologia, governança, conhecimento regulatório e eficiência operacional, a ID oferece suporte a gestores, investidores, empresas e demais participantes do mercado, contribuindo para operações mais seguras, eficientes e transparentes.
